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2018中国写字楼租赁市场分析丨这是一个被低估的投资市场

作者: 发布时间: 2018-11-21 10:25:49

一直以来,大众心中的“房产”概念和投资去向大多围绕着“住宅”“别墅”“豪宅”等等,住宅价格一路居高不下,一线城市房价更是火爆,各类炒房新闻屡见不鲜,但他们却对写字楼很少关注,难道投资写字楼真的不如投资住宅吗?其实,写字楼是一个被低估的投资市场。

一方面个人投资者因住房不炒的高压政策,这方面的投资受到了明显的限制,另一方面,住宅的投资收益有所减少,因此,很多人都开始将目光投向了写字楼市场。而在政策引导下,这方面的价值属性日益突出,成为了优质不动产长线持有的炙手可热之选。

丨写字楼更具有良好的回报预期

写字楼作为投资领域的蓝海,一直承载着极高的投资价值。《中国房地产投资回报率调查报告》就特别指出,近两年写字楼市场,静态租赁回报率接近住宅市场的2倍,大部分集中在3%-5%;长期租赁回报率大多集中在7%-10%;从转售回报率看,大部分城市回报率水平集中高于10%,仍处于较高水平。

写字楼作为长线投资,租金和增值是它回利的重要手段,越持久其实越值钱;而住宅投资因为属于短线投资,变现虽快,但是价值兑现被动,受市场环境影响,容易出现高起高落的不稳定性。

丨写字楼业态,升值空间更大

随着中国经济结构调整的进一步推进,新兴产业崛起,第三产业逐渐成为经济增长的主力,特别是在“新旧动能转换”及不断创新的创业背景下,金融、科技、专业服务类企业迅猛增加,成为写字楼市场主要的租赁需求。以深圳为例,深圳高新技术产业、金融业两项产业的写字楼租赁面积占比超过60%。

同时,企业拥有自己的写字楼,是抵御通胀与租金上涨,实现自用、投资、融资三不误的优质平台。曾有人这样比喻:写字楼具有市场需求旺、保值能力强、资金回本快、租售收益稳、回报空间大等显著特质,可以说是全球资产硬通货。

丨价格倒挂,写字楼价值被低估

其实并非写字楼市场一直沉寂,而是住宅市场一直过于喧嚣,掩盖了投资写字楼市场的声音,一些在售的写字楼与临近的住宅价格形成鲜明对照,2018上半年,某些城市住宅成交均价已经达到12441元/㎡,更有住宅卖到2万至3万一平米,而写字楼的均价却仍在1万上下徘徊。

这种奇怪的“倒挂”现象,说明写字楼投资面临“价值重估”,或迎来补涨机会,不管是租金还是售价,常州写字楼市场未来还有较大增值空间。“房子是用来住的,不是用来炒的”,中央已经为住宅的未来发展定下了基调,可见“疯狂的楼市”正在退热,此时入手写字楼成本较低,并且能够避免价格出现大幅下滑的风险,而未来价格上涨可期,资产保值增值能力优秀。

城市版图,地段就是价值地段对于写字楼的价值衡量非常必要,交通、人流、商贸以及相毗邻的企业平均水准等都是衡量这一区域是否具有增值潜力的具体因素。房产的增值主要来源于土地的增值,城市核心区土地的稀缺性,使得物业增值的空间很大。是否位于城市的核心区,是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。

华侨城人气商圈:方大城

例如位于南山华侨城片区的城市综合体--方大城商业中心区域就是典型的黄金地段。项目面积3万平方米,集休闲、购物、美食、体验、艺术于一体,首创双首层立体式商业设计,配以大型空中广场,为白领高管、IT精英及创业家提供先进创意平台及休闲空间。约3.5万平方米,以双首层立体式商业设计,配以大型空中广场,汇集亲子教育、连锁餐饮、生活零售及时尚轻餐等核心功能板块,是集自然、艺术、人文和健康为主题的区域型商业目的地。在10月28日,方大城商业中心也正式开业。

而同样坐落在方大城商圈的南北大厦写字楼,目前安伴酒店已承租并预计12月开业运营,不久将成为该片区第一家星级酒店。未来将全面辐射周边华侨城、桃源村、龙井村等中高端家庭消费人群,合计高达35万人,不得不说它的商业前景着实令人遐想。

当然,由于个人投资者直接参与写字楼投资的门槛并不低,因此如今往往通过参投商业地产基金来间接享受商业地产租赁带来的不菲回报。我司近期在售的南北医药大厦的商业租赁基金,充分符合上述提及的盈利逻辑,兼具地理位置优越、租金收入稳定和风控完备的优势。在此良机之下,您是否也该御风而行,顺势而为呢?


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