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高晓明:深度解析粤港澳大湾区商业地产租赁的历史性投资机会 诺赢招财猫

作者: 发布时间: 2018-11-05 14:10:22

高晓明/诺赢招财猫董事长兼CEO

12年金融从业经验,2013年7月创立了招财猫。累计销售的产品超过400款,规模近50亿。接触了上千家金融机构、私募基金,上千位理财师,数千款理财产品以及过万名高净值客户,可谓是50亿投资经验的超级投资人。

资本寒冬已至,龙头房企积极布局商业地产租赁

2018年对于投资者而言,无疑是最难过的一年。在监管趋严以及股市、房市双双下挫的多重打击下,业界惊呼资本的寒冬已至。而资本寒冬背后,很多人对于资产配置的焦点也逐渐转移到稳定性和保值性两个方面。

可见在当前市场环境下,资产泡沫和财富缩水的客观可能性一直存在,如果过于追求资产增长,那么势必会面临更大的风险,对于很多寄希望于资产配置能带来更好生活的人来说,寻找稳定和保值远比不稳定的增长要更让人放心。

伴随着城市化的迅速推进,中国房地产业的黄金时代已渐行渐远。根据报告显示,其中70%以上的房企都在加快多元化投资的步伐。万科、绿地、龙湖、北大资源等开发商均提出要成为城市运营商,积极布局商业地产、长租公寓、新零售等领域。

最近,华润置地就携手中国人寿等设立150亿商业地产投资基金,主要投资于内地商业物业、酒店及长租公寓等。并计划到2020年设立以商业地产基金为主的产业基金,管理规模超1000亿元。

房地产行业老大万科,一方面高喊“活下去”、唱空楼市,一方面坐拥巨资、抄底环京。在高调唱空、高喊收敛聚焦和瘦身的同时,万科开启扩张模式,到处抄底收购。今年三季度,万科一家的拿地金额,约相当于“恒大+碧桂园+保利+融创”四大龙头房企的总和。

保利商业势头发展迅猛更不消说,截止2018年6月,保利商业在全国34个城市开业运营193个商业项目,商业经营面积超过190万㎡,经营业绩年复合增长率超过20%。聚焦一二线城市的同时,深耕珠三角&长三角。值得关注的是,保利在广东布局的项目超过100个。

以上巨头的布局,足见房企对商业地产租赁的青睐有增无减。

因此说,连这些最具话语权的众多地产商都在紧锣密鼓地向商业地产租赁转型,谋求新的利润增长点,更何况是我们这些个人投资者呢?我们应该懂得顺势而为,在楼市变天后跟对他们的脚步,抓住这个好时机。

如果稍作分析,我们更能发现其中的细节。比如知名A股房企新城控股从以前一家只专注住宅用地的地产商,到近些年来全面开启商业用地的全面布局,实现“住宅”和“商业”双轮驱动。而如今,新城控股更是计划到2020年底,旗下大型购物商场吾悦广场将建设超过120个,计划开业数量将达到100个,其中主要集中在粤港澳大湾区和长三角区域

还有香港的上市房企新世界今年也声势浩大在深圳跑马圈地,包括合作开发前海周大福全球商品购物中心、前海深港现代服务业合作区 、蛇口太子湾四宗地、文锦渡口岸经济带。

其他更多就不一一举例了,其实不难发现,各大房企在布局商业地产租赁业务都普遍会争夺的一个区域,就是粤港澳大湾区。那么为什么粤港澳大湾区会成为房企们重点布局的核心呢?这是值得我们思考的。

粤港澳大湾区高速腾飞 成世界最大湾区或指日可待

根据数据显示,事实上,全球60%的经济总量集中在湾区部分。由湾区非同寻常的地理位置所衍生出的经济效应被称之为“湾区经济”。在目前世界经济版图中,纽约湾、旧金山湾、东京湾以及粤港澳大湾区“四强分立”,其中粤港澳大湾区2017年经济总值超过10万亿元,未来是很有机会超过东京湾区,成为全球经济体量最大的湾区。

值得我们注意的是,深圳尤其是作为粤港澳大湾区的核心都市,处于龙头发展地位,自身规划利好无限,再加上国家一带一路的政策支持、粤港澳大湾区等国家级战略规划的叠加,更使其具备了独步全球的经济价值高度,是大湾区展示核心竞争力的板块,也是未来湾区商业价值高地。2017年深圳经济总量已经达到2.24万亿元人民币,首次超越香港。而经济实力作为时代商业的基础,粤港澳第一的经济体量能够有效的促进深圳商业的发展。

所以这也就不难解释为什么粤港澳大湾区会受到各大地产商青睐,而深圳为什么成为地产商们争抢地盘的香饽饽了。上面聊了这么多,其实是想传递这么一个讯息给大家,就是我们一定要注意到商业地产租赁这个投资的新方向,并且布局粤港澳大湾区,布局深圳是开展商业地产租赁最合适的选择。无论是从经济价值、国家战略还是从人口和消费能力来看,都能够极大地激发商业活力了。

商业地产租赁优势凸显,备受银行青睐

再者,我们通过下图不难发现,事实上租赁和商业服务业在所有行业里,它不良贷款率是最低的。

一个很重要的原因在于它有显而易见的优势:投入少、见效快,现金流好,风险低。

首先,如果只是充当二房东的角色,就可以用低价成本租地,其实并不需要太多的投入,往往仅需要装修翻新以及人员薪资、招商推广等主要支出而已。但是如果进度够快,一般而言可以在半年左右的时间正式投入运营,并且获取稳定的租金收入,享受租金差的主要利润来源。从投入到产出,不仅有立竿见影的效果,而且也能正常维持充足现金流来有效控制风险。因此这类型的贷款业务为何受银行喜欢也就不足为奇了。

如果要简单地概括商业地产租赁核心的赚钱逻辑,在投入方面,包括拿地或者租赁的费用、装修、押金(二押三押)还有拿项目的公关费用,包括募资所需的利息,这些大致构成了成本。而在收入方面,最主要的是租金差,其次是面积提升,比如一般行业内二手租赁会有30%-50%的面积提升,除此之外包括一些物业管理费的收入。最终的收益大概就是中间的价差,具体表现在不同的商业地产类型具体上各有不同,那么针对商业地产租赁投资我们应该选择哪种类型呢?我们今天就来聊聊购物商场或者商铺、还有写字楼和长租公寓这三种常见的类型。

密切关注三种商业地产租赁,转变投资新思路

我们先来看看下面这张图:

非常有意思,人们只记得深圳房价的大涨,却忘记了商铺也同样连年上涨。不过近年来,不仅是房企,一些嗅觉敏锐的购房者,已经将目光投向了受调控政策影响小的商铺,这也意味着,未来会有一批买家将陆续涌入不限购不限售+租金收益稳健增长+存在潜在暴击机会的优质商铺领域,所以说深圳商铺即将迎来黄金时期,聪明的购房者该好好想想了。

特别对于优质的商铺,收益一点不逊色于住宅,甚至持续性更强。一些地段优越的商铺,更能往往能创造天价,投资的收益率简直让人难以置信。

比如说深圳南山海岸城,这里遍布购物中心和商铺。在2006年第一批铺位发售的时候,一楼卖5至6万,二楼商铺当时只卖3至4万。第二批商铺是2007年年底发售时,一二楼的价格都差不多,大约是卖每平米6至7万。南山海岸城在2007年开业,2012年租金为每平米500至1500元,售价每平米7至12万元。才没过多久到了2018年,海岸城日均就已经近10万客流量,租金上涨到了每月每平米1000至3000元,售价每平米20至50万元。涨了7倍!这收益率确实非常可观。

不知道大家有没有听说过香港被誉为“铺王”的富豪梁绍鸿,他曾经在港岛和尖沙咀地段投资的150个商铺,使他成为了香港富豪排行第21名。所以说,当中是蕴藏着巨大机会的,是一个我们需要留意的投资新方向,需要我们把住宅的思维转化成商业的思维。

接下来讨论写字楼。截至今年二季度末,深圳甲级写字楼总存量扩大至732.1万平方米,净吸纳量增长至27.2万平方米,环比上升68.9%,同比上升116.3%,而空置率也下降到9.7%,可以说是供需两旺。此外租金也保持每年约2-5%的稳定上涨,可以看出投资写字楼是一门好生意。总体来看,各类物业中,写字楼回报率水平较高,表现出较强的投资价值。

为什么这样说呢?如果有的客户是在深圳的,都应该知道目前深圳最高的写字楼是位于福田的平安金融中心,根据数据显示,光是高层的写字楼租金就高达500-600元左右,而低层商铺的租金更是高昂。要知道,2007年平安集团以16亿多的价格拿下这块地皮,竣工时建设支出在66亿左右,最终建成一个总面积高达越46万平方米的大型商业综合楼,如果允许全部出租,每年就能有不低于27亿的租金收入,虽然每年运作成本我们无法知晓,但是这样的投入与回报,也是让人眼前一亮的。所以说我们必须关注到写字楼这块的投资新方向。

关于长租公寓,70%的地产商都涉及这个领域,其中今年万科8月21日中期业绩会上万科更是将租赁业务由从前的拓展业务提升至核心业务,事实上,万科的长租公寓业务已覆盖 30个主要城市,累计开业超过 4万间,开业 6个月以上项目的平均出租率高达 92%。

所以说有多项政策红利加持的长租公寓也是不能忽视的。特别是长租公寓在做大规模和服务延伸后,能创造出可观的溢价空间。

一般通过租金差和通过装修拆分来扩大房间数来作为利润来源,典型代表是自如。另外,许多长租公寓正在往增值服务去延伸,比如健身、社交、培训等高端服务的生态圈,从这些衍生品上获取附加收益。另外,甚至万科已经启动先租后售的盈利模式,可以用租金来抵房款,房款抵租金,以此来获取潜在购房的客户资源。所以说,随着租售并举政策的进一步落实,长租公寓这块的面向的群体也会更加广泛,占总租赁市场的规模比例也会继续提升,这一块是值得期待的。

结束语

所以,大家可以明显感觉到,炒房炒住宅用地已经成为了过去时,尽早转变思路,关注商业地产租赁才是硬道理,这也是各大地产商龙头用他们的实际战略布局传递给我们的讯号。

目前招财猫已将商业地产租赁业务提升为公司重要战略布局,也是我们通过丰富的投资经验,以审慎负责的态度,为投资人精挑的一个优质的投资新方向。

近期在售的南北医药大厦的商业租赁基金,充分符合上述提及的盈利逻辑,兼具地理位置优越、租金收入稳定和风控完备的优势,都是符合我们严格审慎筛选标准的,期待能为投资人确确实实地带来稳定的回报。

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