城市群打破商业地产投资界限 粤港澳大湾区写字楼潜力大

诺赢招财猫编辑:发布时间: 2018-11-21 10:21:08 浏览次数:677

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写字楼作为每一个城市商业地产的地标建筑,是彰显城市品牌形象的“名片”,是城市建筑面貌的显性特征。写字楼的开发与建设,租售状况,都能清晰地反映出这个地区经济发展情况,它与区域产业经济的发展密不可分。

放眼中国写字楼租赁市场,2017年市场规模约为5826亿元。预计2018年我国写字楼租赁市场规模将达到6205亿元,未来五年(2018-2022)年均复合增长率约为5.77%,2022年将达到7767亿元,仍有不错的成长空间。

在世邦魏理仕看来,关注写字楼租赁市场得先关注京津冀、长三角、粤港澳大湾区,因为它们是中国三大先发城市群,占四成国民经济总量。三大先发城市群均已出现由极化主导转向扩散主导的迹象,但程度上又存在差异。投资者可优先关注核心城市内与经济转型方向贴合的房地产类型,例如办公楼、科技园区、具备改造潜力的工业物业和地块等。

特别是粤港澳大湾区,世邦魏理仕对其发展进行了着重分析。报告指出,粤港澳大湾区拥有在科创、贸易物流、金融和服务领域各具优势的深圳、广州、香港三个增长极,并包括制造业基础雄厚的珠三角其余各城市。2017年其总体经济规模已达11.7万亿人民币,预计到2020年将成为全球第一大湾区经济体。随着政府发展规划纲的出台,持续的人口流入、科技创新和产业升级、高强度基建投资以及同城化趋势都将在更为一体化的制度框架下,加速推动大湾区城市群的发展与融合,催生新的商业地产投资机遇。

与国际湾区相比,大湾区地产发展仍存在一定差距。以写字楼为例,2017年底大湾区优质写字楼总量约3200万平方米, 较经济规模相近的东京湾区和纽约湾区分别低40%和55%。未来随着经济增长和结构转型,写字楼需求存在巨大提升空间。此外,群内珠三角区域优质物流设施的人均面积也有较大增长空间。

接下来,高端商务继续向核心城市集聚,带来广深港写字楼投资利好。作为当前全国最活跃的写字楼租赁市场,广州和深圳均已进入第二轮的写字楼新区建设,琶洲、国际金融城及前海等商务区正吸引大量租户和投资者目光。香港市场内,中资企业尤其是大型国企在中环等核心板块的空间需求持续上升,大湾区规划的出台预计将为香港吸引更多大陆企业和资本。

此外,产业和人口的无界流动也将促成核心周边城市的产业地产及购物中心投资机会。随着高铁、城际轨道交通网络等重要基建项目的铺开,广佛、深莞惠等多个一小时同城生活圈将逐步成型。

另外据数据《中国房地产投资回报率调查报告》显示,写字楼投资回报率早已超过住宅和商铺,成为回报率最高的一类物业:

从上图可以看出:特别指出,近两年写字楼市场,静态租赁回报率接近住宅市场的 2 倍,大部分集中在3%-5%;长期租赁回报率大多集中在 7%-10%;从转售回报率看,大部分城市回报率水平集中高于 10%,仍处于较高水平。总体来看,各类物业中,写字楼回报率水平较高,表现出较强的投资价值。

与住宅相比,写字楼不仅租户相对稳定,租金能准时缴纳,收益稳定,而且它会像一块磁铁,不断吸引着人流、物流、资金流、信息流,刺激着大楼自身的发达人脉网络,产生巨大的财富效应及强大的辐射扩散作用,这就是“写字楼经济”。

特别是受产业结构完善影响,一线城市写字楼市场保持“高租金、低空置”的特征,它们是写字楼投资首选。写字楼投资势头在一线大城市早已不断走高,因其收益水平较高,投资风险相对较低的优势,更是早已成为了投资者们认为的价值新洼地,这也是下一个不可错过的投资蓝海。


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