剑指世界第一大湾区——粤港澳大湾区20余家龙头房企的军备竞赛

诺赢招财猫编辑:发布时间: 2018-11-08 09:29:56 浏览次数:771

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10月24日,一支京东物流运输车队将装着的商品由香港元朗仓出发,经过港珠澳大桥到达珠海后进行申报清关,全程仅用了50分钟,货物送达消费者手中的时间大为缩短。具体计算起来,以往需要从深圳皇岗通关,再经虎门大桥到珠海,全程200多公里,需要5个多小时才能通行。这是世界最长的跨海大桥,是三地首次合作共建的超大型跨海交通工程,也是粤港澳大湾区进程进一步加深的标志。

丨粤港澳大湾区推动世界级城市群 剑指世界第一大湾区

众所周知,全球60%的经济总量都集中在湾区部分,这种由湾区非同寻常的地理位置所衍生出的经济效应被称之为“湾区经济”。在目前世界经济版图中,纽约湾、旧金山湾、东京湾以及粤港澳大湾区“四强分立”。

早在2017年3月,在全国两会上“粤港澳大湾区”被正式写入政府工作报告。它是当前世界湾区中面积最大、人口最多,GDP增速最快的湾区。大湾区的土地面积达5.6万平方公里,长住人口6765万。同时大湾区有着“一国两制三关税区”的制度优势:资本主义的香港、澳门将会给大湾区带来最大的经济活力;三大自贸区——前海、南沙、横琴也都坐落在大湾区内;拥有深交所与港交所两大证券交易所。这里不仅会是中国市场经济机制最完善的区域,还是经济最具活力的区域。

毫无疑问,粤港澳大湾区迎来千载难逢的发展良机!相比其他三大湾区,粤港澳大湾区在常住人口方面居于首位,此外2017年粤港澳大湾区GDP总量已接近1.6万亿美元,若按7%的GDP增速来看,粤港澳大湾区5年内即有望超越东京湾区成为全球第一大湾区!

丨TOP50龙头房企集结大湾区 打响看不见硝烟的战争

有意思的是,从目前粤港澳大湾区的房企竞争格局来看,全国化布局的规模房企中有部分就是在此发家,大本营优势不可撼动。另外一部分虽然此前并未布局,但也看准了湾区的发展契机,频频落子。最后还有一些本土深耕的区域房企,依托先发优势,布局于城市的核心区位,总体而言,各龙头房企集结大湾区,吹响了跑马圈地的战争号角。

从大湾区土地储备面积上来看,碧桂园、恒大、万科等头部房企在大湾区都有相当规模的土地储备,三大头部房企中碧桂园的土地储备略高一筹。但从土地储备占比上来看,龙光地产、雅居乐、佳兆业等深耕大湾区的本土房企,则占有非常高的土地储备比重,站在未来进行先期安排的眼光与能力胜出。

具体而言,在全国主要房企在粤港澳大湾区布局土地储备排行榜中,碧桂园以2963万平方米的土地储备量居于榜首,龙光集团、保利地产分别以2200万、1599万平方米的土地储备位于第二,第三位。

作为头部房企第一的碧桂园是当之无愧在粤港澳大湾区下筹最大的公司。碧桂园在大湾区9个城市中有127个在售项目,总土地储备2963万平方米。

但对比碧桂园在全国的货值2.81万亿元、面积3.64亿平方米的土地储备,其大湾区的土地储备占比为8.14%。这在布局大湾区的房企中并不突出。

值得关注的是,从全国主要房企在粤港澳大湾区布局土地储备排行榜中可以发现,龙光地产无论是土地储备面积还是土地储备占比都是位于前列,处于行业龙头地位。特别是大湾区土地储备占比高达62.04%,位列房企第一位。同时,时代中国在大湾区的土地储备占比为59.01%,佳兆业在大湾区的占比为56.90%,三家房企均为本地头部房企。其中龙光地产更多是集中在价值较高的大湾区核心城市,例如深圳、广州。

这一现状,得益于龙光地产多年来的战略。一直以来,作为以深耕粤港澳大湾区为核心的企业,龙光地产以多元化方式不断扩充大湾区土地储备,扩大区内主要城市的市场占有率和盈利规模。这也让龙光同步建立起其在大湾区的市场领先地位。2018上半年,龙光地产在大湾区的商品房市场份额接近4%。按照龙光地产战略规划,未来5~10年,该公司将大湾区的市场份额提高到10%,仅在大湾区范围内即可实现销售规模突破3000亿元,成为当之无愧的大湾区龙头企业。

那么,龙光地产为何如此大举布局大湾区,扩充土地储备呢?

丨粤港澳大湾区催生商业地产投资契机

正如世邦魏理仕发布的《无界:2018中国投资市场报告》所言,粤港澳大湾区长期来看,随着经济增长和结构转型,大湾区内写字楼需求存在巨大提升空间,高端商务、重大基建以及产业和人口的无界流动,也将促成物流地产、产业地产和购物中心领域的各类投资机会。这与今年的政府工作报告中明确提出要出台实施粤港澳大湾区发展规划纲要的观点是不谋而合的,让持续的人口流入、科技创新和产业升级、高强度基建投资以及同城化趋势都将在更为一体化的制度框架下,催生出新的商业地产投资机遇。

在这期间,许多房企通过多元化的布局也让房企摆脱了单一的地产商标签,在拓展业务空间、降低企业风险的同时,也创造了新的利润增长点;此外房企还能够通过业务整合,形成优势互补,增强企业竞争能力等等。

不过事实上,与国际湾区相比,粤港澳大湾区地产发展仍存在一定差距,对于投资者来说,多领域都有机遇可供挖掘。而根据不完全统计,截止到七月份,粤港澳大湾区已经集结了包括碧桂园、龙湖、保利、万科、金地等二十余家开发商,这些开发商主要的竞争项目就是商业地产租赁业务。

最引人瞩目的,是关于一场长租公寓的大战。事实上截止到目前为止,万科地产已经在广州、深圳、东莞、佛山四市深度布局,长租公寓产品“万科泊寓”已经有了48个项目。碧桂园集团虽然总部就在顺德,但是入驻粤港澳大湾区长租公寓时间较晚,在2107年年底才进入,但得益于碧桂园集团的高速度,到目前为止不过短短半年的时间,碧桂园集团已经在粤港澳大湾区有了8家门店,入驻了广东、深圳和东莞三个城市。此外还有保利地产、龙湖等都入驻了广州,这是这些地产公司走向大湾区长租公寓业务的第一步。

因此从总体上来看,这些房企落子粤港澳大湾区长租公寓业务其实才刚刚起步,未来的前景值得期待。

另外,在写字楼租赁领域,作为当前全国最活跃的写字楼租赁市场,根据数据显示2017年年底大湾区优质写字楼总量约3200万平方米,较经济规模相近的东京湾区和纽约湾区仍然分别低40%和55%。所以未来随着经济增长和结构转型,写字楼租赁需求依旧存在巨大提升空间。

其中广州、深圳和香港将继续成为湾区写字楼的聚集地。毕竟财富世界500强企业的总部高度集中在广深港三地。目前,广州、深圳和香港的写字楼空置率维持在5%到10%左右,由于缺乏新增供应,三个城市都有新兴商务区发展计划,包括广州的琶洲和金融城、深圳的后海和前海以及香港的九龙东。未来,随着新增供应陆续入市,在2028年前,三地新增写字楼面积将分别达305万平方米、143万平方米和25万平方米。新增供应将诱发企业搬迁和升级,预计占用率和租金将持续攀升。

因此,无论对开发商以及投资者而言,相比于高位运行且备受调控的住宅市场,尚处在腾飞阶段的大湾区商业地产租赁市场不得不说是一个绝佳的投资契机。租赁市场是城市化发展后期的主要部分,随着城市经济的发展,房价不断提高的同时,人口也在不断聚集。一方面,高企的房价使得大部分后来者无法承当,只有通过租赁解决;另一方面,城市的扩大也使得流动人口增加,这是个相辅相成的关系。

所以说,我们尽早转变思路,聚焦粤港澳大湾区,关注商业地产租赁这块的机遇,这也是各大地产商龙头用他们的实际战略布局传递给我们的讯号,同时也是值得我们把握的,审时度势下的投资新方向。


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